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城市新中心的迁移与崛起——熊家湾板块&发展大道

2020-11-09   楼盘:楼市时讯 阅读:7068 

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意向楼盘:

  2020年已经过去了大半年,还有60来天就将跨入2021年,在即将过去的这一年,十堰房地产行业经历了前所未有的考验和危机,从一季度的冰点一路挣扎着来到三季度,楼市终于恢复到去年同期的8成左右。不出意外的话,十堰楼市应该还是会在负增长中跨过2020年,至于会不会在明年上半年彻底恢复元气还很难说,但有一点可以肯定,即将到来的2021年,楼市竞争将会异常激烈。

  2019年,十堰城区全年房地产开发商业、住宅用地供应17宗,总面积104公顷。其中,发展大道沿线商住用地4宗,总面积41.5 公顷,占全年土地供应的近40%。
  2020年1-10月,十堰城区房地产开发商业、住宅用地供应12宗,总面积56.7公顷。其中,发展大道沿线及熊家湾区域4宗,总面积41.9公顷,约占1-10月城区住宅用地的73.8%,占1-10月房地产开发总用地面积(61.4公顷)的68%。 

炙手可热的熊家湾板块
 
  熊家湾最早的拓荒者,就是如今在北京北路具有重要战略地位的阳光·栖谷以及和它一路之隔名不见经传的中东国际,当时这两个项目几乎同时起步。时值2009年,发展大道和十堰大道尚未动工,熊家湾在彼时可谓是不毛之地,交通和配套都十分有限,唯一的亮点可能就是临近郧阳中学。在经历了几年的漫长等待之后,熊家湾终于迎来了千载难逢的机遇——十堰大道和发展大道相继建成通车,并在此交汇,2014年万达广场进入十堰扎根熊家湾片区,昔日的荒凉之地变成了炙手可热的置业热土,盛世佳苑,中东国际,天麟时代经典,万达华府,广电观御等项目接踵而至。经过几年的发展和运作,熊家湾片区的配套已趋于完善,2017年-2019年,随着江苏路延长线和火箭路先后上马开工并通车,使得这一区域逐渐升温。2019年大家·十里桃源再掀起了熊家湾热,创十堰销售新高,十堰人民家喻户晓,自此熊家湾片区便一路开挂,成为十堰当红不让炙手可热的风水宝地。2020年外埠及本土开发商不约而同地选择了熊家湾这块金字招牌,卓尔十堰客厅、汉成世家、国瑞府等项目纷纷摩拳擦掌,即将入市!再加上万达广场和郧阳中学这两个重量级的砝码,至此,熊家湾版块已初露峥嵘。
2010年前后的北京北路,左右两边的项目分别是中东国际和阳光·栖谷
现在的北京北路和熊家湾
 
未来主城新中心——发展大道
 
  熊家湾片区的崛起与十堰大道和发展大道的建设是密不可分的,十堰大道是城区向北发展连接郧阳区的的咽喉要道,而发展大道就是城区北进的桥头堡,这两条路对于十堰的未来都有着十分重要的战略意义,但要说哪条路对熊家湾的影响最大,毫无疑问,是发展大道。十堰大道的重要性更多的是体现在连接十堰主城区和郧阳区,拓展城市外延空间,引领了未来城市的发展方向。而发展大道则是加强了市区各区域间的联系,激发了局部地区,即熊家湾板块的发展活力。
从地图上看,发展大道处于十堰主城区的边缘地带,犹如一座拱桥般,横跨市区东西部工业区,与建设大道→车城西路→车城路→车城南路→车站路→武当大道→白浪西路→白浪中路→白浪东路→东环路一线,组成了十堰的外环线,这个闭环之内的轮廓,几乎就是现在十堰主城区的范围。发展大道的建设,大大缩短了十堰东西部工业区的时间距离,有效缓解了城区的交通压力,拓展了市区的发展空间。
 
  稍稍留心一下我们就会发现,十堰主城区大体上是东西走向,或者说是西北-东南向,东部狭长地带与丹江口市六里坪镇接壤,西部与郧阳区鲍峡镇接壤,南部是崇山峻岭,北部20余公里直通郧阳区老城腹地。早在2011年,市规划局便颁布了《十堰市城市总体规划(2011- 2030)》方案,提出了“东拓、西进、北扩、中优”的发展战略,十年来也一直遵循着这个战略方向,发展大道的兴建以及北部主城区的扩张就是这个战略的最好注脚。
 
  发展大道开疆拓土的任务已经初步完成了,众多房企纷纷在此布局,如发展大道两端的中国中铁·世纪山水和华西城,中部的龙记檀府、恒大御府、九州龙城、龙城府邸、国瑞中心、汉江领誉、四方新城、国瑞文旅城等等一大批商住项目在发展大道沿线落子。恒森地产也于11月3日在发展大道拿地,与中国中铁·世纪山水仅为邻。大批房企的入驻,足以证明发展大道这条“一号路”未来的发展潜力。
发展大道沿线项目林立
 
十堰城区楼市未来
 
  从前面的土拍数据,再结合发展大道和熊家湾区域的崛起历程,我们可以大胆地预测,这两个板块在未来5-10年内都会是十堰主城区楼市的主战场。值得一提的是,今年经历了特殊的黑天鹅事件之后,在整个房地产市场都很低迷的情况下,十堰主城区住宅用地供应量竟然出人意料地强势反弹,高出去年同期近50个百分点,其中近七成都集中在发展大道沿线和熊家湾区域。而这一令人啧啧称奇的现象背后,却是新建商品房销售大幅下降的现实,目前十堰城区已批准预售尚未售出的商品住房库存已过万,达到了前所未有的12497套,面积128.97万平米,数量和面积都远超去年同期,增幅达到了50%以上。
 
  这释放了两个信号,第一,众多房企对十堰市场仍然充满信心,否则不会在如此特殊的市场环境下大规模地囤地,其中固然有政府复工复产提振经济的因素,但更多的主动权还是掌握在房企手中,总体上仍然属于利好;第二,十堰房地产市场在巨大库存还未完全消化的情况下,大量新盘入市,必然进一步加剧市场压力,加上国家对房地产行业的调控加码,未来的两到三年,十堰房地产市场竞争可能会进入白热化状态。
 
  另外,十堰房地产市场近几年有两个明显的趋势,第一是越来越多的外阜房企尤其是头部企业登陆十堰,带来了先进的的管理模式和开发经验,第二是楼盘产品更新换代加快,中高端产品越来越多,刚需产品不再是市场主流。对这两个趋势感受最明显的应该就是那些老牌本地房企,如果不能顺应潮流,转变市场策略,恐怕很难在这一轮的调控和市场竞争中生存下来。

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关键字:十堰房产

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